主持人：撒贝宁
嘉宾：
中国人民大学教授 龙翼飞
各位好 这里是《今日说法》，欢迎走进我们今天的节目。今天我们请到演播室的嘉宾是中国人民大学的龙翼飞教授。龙教授，您目前住的小区是谁在管理？
物业公司
物业管理公司
对
实际上现在很多城市新建的小区基本上都是采用这样一种由物业管理公司进行管理的模式，但是今天我们看到的这个案例当中，
北京的一个新建的居民小区，他们没有物业管理公司，一切由自己来进行管理而且管得还不错，怎么回事儿呢？
这位长者是北京市品阁小区的一名业主叫邵里庭，他同时还有一个特殊的身份是自己居住的这个小区的社区服务中心的总经理。小区的业主都特别信任他，邵老说小区的业主们之所以这样信任他与他们入住小区的经历密不可分。
2004年 100多户人家买下了位于北京市西直门附近的这处再建楼房，但是开发商比约定的时间晚了半年才交房，按照当初买房合同中的约定，不按期交房开发商应当支付买房人
买房款万分之二的违约金，但是买主们要想拿到这个钱实在不是一件容易的事情。当时还没有入住的业主们通过
网络上的业主
论坛相约一起与开发商谈判。
邵里庭这位曾经的外地一家大型企业的负责人，这时被广大业主们一致推举为代表和开发商谈判，为了使谈判顺利，邵老几夜没有睡觉，最后和大伙儿商量出了9套谈判方案，然而一切准备停当，约定的谈判时间到了，开发商却没有出现。100多名业主等待了40分钟后，开发商终于来了，但是邵老师还是让大家为他的到来鼓掌欢迎，接着邵老师又提出让开发商为他的迟到向大伙儿道歉。最终，傲慢的开发商在无奈的情况下他道了歉，在众目睽睽之下，规规矩矩地给业主100多号人鞠了三个躬，谈判正式开始。
邵老说当时之所以坚持让开发商道歉，实际上是谈判策略的一部分，是为了让开发商有一种平等的心态，接下来邵老带着100多名业主据理力争终于使开发商承认违约，邵老师步步紧逼，最后反开发商同意赔付。
这次谈判，品阁小区100多户业主获得了实实在在的权益，邵里庭在业主当中的信誉得到了确认。由于延期交房开发商共拿出200多万违约金给每个业主赔偿了 1万多元。记者想与品阁小区的开发商核实此事，但是开发商的负责人不愿意直面我们的镜头，不过他接受了我们的电话采访，他承认确有此事。
第一次和开发商交涉获得成功，使得邵里庭等小区业主之间相互团结联系得更加紧密，但是入住小区两年后又一件意外的事情发生了，有的小区业主发现小区无处停车，这时有人提出小区的楼房下面有2000多平方米的地下工程属于人防工程，应当归业主使用，但是开发商派人来将人防工程的大门给锁上了。
关于此事件，记者向开发商求证，开发商的负责人之一说小区的这部分人防工程产权确实不属于他们，但是也没有让业主们分摊，而且开发商将这部分人防工程改造成地下车库也投入了很多，因此要在这里停车必须交费。这场争执最后是双方各让一步，开发商将这部分空间以低于市场的价格有偿出租给业主使用，业主们知道这样的成果有邵老的一份功劳。现在业主们每月交纳一定的费用将车都停在了地下，而对原来的地面停车部分进行了重新绿化。
主持人：看来这个小区情况还是挺特殊，在大家没有入住之前，业主们就已经相当团结了，因为他们经历了这样一次维权的事件。延期交房、车库的问题，您怎么看本案当中双方出现的关于车库的纠纷？
嘉宾：从《物权法》的规定来看，（车库）首先应当满足业主的需要，无论车位、车库归属于谁，在使用方面优先满足业主的需要。这是《物权法》关于以人为本的一种立法思想的一个体现。在本案里涉及到人防工程，将人防工程用于停放汽车车位的归属是比较复杂的，两个前提我们必须明确，第一，人防工程归属于谁，《人民防空法》第5条里边是这样规定的，国家建设人防工程，同时国家鼓励企事业组织社会团体和个人通过多种渠道投资进行人防工程建设，然后人防工程的平时管理和使用由投资者来管理使用，收益归投资者所有。简单地说，人防工程如果属于民用建筑，由其他的社会组织和个人投资，非国家投资的，就是谁投资谁收益。国家也规定了人防工程是鼓励用于经济建设和满足人民生活需要。
主持人：通过业主们的这两次维权之后，应该说大家对于在小区生活，未来的日子都充满了信心，但是是不是搬进小区之后，解决了车库的问题，其余的事情就一帆风顺了呢？
平安无事的日子又过去了半年，这一天业主们忽然发现小区的物业公司在没有任何事先通知的情况下撤走了。有消息说，这是因为物业公司和开发商之间发生了矛盾，小区一下子没有了物业，清洁、保卫等问题怎么办呢？记者就此事询问开发商，开发商的负责人说原来的物业公司是被他们炒了，可他们当时成立了自己的物业公司，本可以立刻进驻的，只是由于业主们不同意这事儿只好搁浅了。
业主们认为小区原来的物业公司服务就令大伙儿不满意，再来一个新的，不知道情况又如何？索性一不做二不休，自己成立公司管自己，但是自己管自己，这事儿属于新生事物，需要有一系列的程序，而小区当时连业委会还没有成立，中国人讲究名正言顺，于是业主们开始张罗成立业委会，这是头等大事。
2006年12月代表广大业主利益的小区业委会成立了，邵老被聘请为业委会顾问，之后小区的各项问题在业委会的组织管理下逐步平稳过渡，然而物业管理的问题又该怎么办呢？业委会是代表小区业主维权的机构，物业管理公司属于经营单位，两者不能相提并论，如果要成立一个物业公司，自己又不具备相应的资质，这该怎么办呢？几番琢磨，业委会召开大会征得业主们的同意后成立了三自品格社区服务中心有限公司，以此为名行服务广大小区业主之实。所有的业主以户为主都是本公司的自然股东，业委会作为投资人那就是股东代表。
这样相当于小区物业公司的社区服务中心成立了，而邵里庭因为在业主当中良好的口碑，从业委会顾问的位置上退了下来被业委会聘请为社区服务中心总经理。
2007年5月31日，品阁小区的社区服务中心总经理一上任就实行了改革，将小区服务人员的岗位由原来的21个精简为7个，请来两名社会上的专业清洁公司的员工为小区保洁，请来街道的下岗工人做门卫，和专门的电梯公司签定定期维护合同并且在管理上精打细算，现在小区的物业费由原来的每平方米2.8元降为 2.2元。
这样自己管理自己的小区，北京尚属首例那么有关部门对这种管理模式持什么态度呢？
记者拨通了北京市建委的电话，建委称不了解实情，建议咨询专家。
如今品阁小区自治快一年了，多数业主反映比较满意。以前业主出出进进，也不与物业（公司）沟通，现在邵老师管理一贴出通知都去交物业费去了，业主现在心情都好。
主持人：这个小区的业主也是好事多磨，从一开始没进入小区之前就为了延期交房出现了纠纷，后来又是车库，现在物业管理公司又走了，所以在没有人管理的前提下，小区的业主们说既然我们之前有过那么成功的维权的经历，现在我们也完全有能力自己管好自己，所以他们采用了这样一种自己自治的方式来管理小区。您对刚才小区里面出现的目前这种管理形式您怎么看？
嘉宾：我赞同这种方式，我国《物权法》第81条明确规定，对于小区的管理由业主们选择两种方式，第一，业主们可以自行管理建筑物和附属设施就意味着自管；第二种，他也可以委托专门的物业服务企业或者其他管理人来进行管理。无论是自管还是托管，法律上把选择权交给了业主。我想这是基于业主对建筑物本身拥有所有权，他才可以拥有这种选择权，《物权法》第81条的规定是相当明确的。在本案里面我看到品阁小区业主他们采用这种自管的方式来成立一个自己管理的服务中心，我想这解决了一个自治管理和依法管理这样两个问题。我认为这是一种值得鼓励的方式，当然我说如果你要进行自我管理前提是一定要按法律规定程序，成立一个合法的机构，另外在管理过程里边，我们主张这个管理机构应当依照法律规定公开地把你所有的管理活动，各种收费应当向业主们讲清楚，应该是一种公开公平公正的管理。另外法律规定，业主对于任何的服务的机构也好，管理机构也好都有一种监督的权利。因此业主大会还是可以对小区里边成立的物业服务的组织进行监督管理的。那按照《物权法》的规定，如果小区里边体现了一种由业主们自治管理、依法管理、公开管理的话，这是符合《物权法》第81条规定的立法精神。
主持人：那您个人预测，未来这样的一种自己管理自己的模式会不会成为一个新的发展方向？
嘉宾：我认为在一种规模中小范围的小区里边可能这种方式会更多见一些，但是确实超大规模的社区来说，要如果能够让全体业主们都能够共同形成一致意思表示，难度是比较大的。目前作为城市居民来讲都在谈论社区自治这样一个话题。
主持人：这个案例应该说是在社区自治的管理模式上开创了一个先河，运行一年多来这个效果应该说还不错，但是未来这样的模式如何发展，相关的法律法规如何去规范它，我们的主管部门又会是一个什么样的态度，我们都将拭目以待。感谢您关注本期《今日说法》，明天同一时间《今日说法》再见。
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